СРЕДА, 3 ИЮНЯ 2020 ГОДА
12018 13-04-2020, 11:55

Отечественный рынок жилья после карантина: только без паники!


Пандемия коронавируса в связке с глобальным экономическим кризисом – серьезное испытание для отечественного рынка недвижимости. Уже сейчас покупатели и продавцы замерли в ожидании и даже растерянности. А что будет дальше? Ведь, если верить прогнозам экономистов, это только начало трудностей…  

Нина Лукьяненко, советник президента Объединенной ассоциации риелторов Казахстана: «Стагнация рынка недвижимости длится уже третий год»

Отечественный рынок жилья после карантина: только без паники!

- Казахстанский рынок недвижимости в недавнем прошлом уже претерпел несколько ударов,  вызванных резким  ростом курса доллара и, как следствие, падением покупательной способности  национальной валюты. Одним из верных направлений преодоления этих кризисных явлений стало решение о максимальном переводе страны  в режим дедоллларизации   экономики, поскольку основная масса покупателей недвижимости получает доходы в тенге.  Считаю, что эта мера сработала, и нам удалось оторваться от привязки к доллару.

Вы спросите, почему же цены  на квартиры по-прежнему реагируют на изменение валютного курса? Причины очевидны. Во-первых, в строительстве новых объектов  используется  много материалов зарубежного производства (стекло,  арматура, санфаянсовые изделия, кафель и т.д.), которые приобретаются за валюту, и это обязательно отражается на стоимости квадратных метров. 

Во-вторых, недвижимость была и остается одним из самых популярных инвестиционных инструментов, надолго сохраняя активы ее владельца. Опыт показывает, что, как бы ни рушилась экономика, цена на жилье не падала и НИКОГДА не упадет до 0. А поскольку истинные инвесторы, накапливая активы, практически не хранят свои средства в национальной валюте, то, конечно, при росте курса доллара рынок тем не менее реагирует корректировкой цен в сторону снижения.

Если вспомнить прописные истины – «спрос рождает предложение», «равновесная цена находится  где-то внутри и формируется под воздействием платежеспособного спроса», то ответ на вопрос о тенденциях, связанных с изменением цен в ближайшем будущем, очевиден. Ведь в условиях пандемии и всеобщей изоляции  платежеспособность практически всех слоев населения  падает…

- В соцсетях активизировались «эксперты», которые советуют гражданам быстрее продавать квартиры: мол, их цена будет стремительно падать как раз из-за  снижения покупательной способности населения. Вы можете подтвердить или опровергнуть это мнение? 

-  Ни в коем случае нельзя поддаваться паническим настроениям! Очень глупо совершать  стремительные и необдуманные сделки. Моя практика показывает, что ни один человек не продает свою недвижимость просто так, потому что она ему не нужна. Всегда есть определенная цель: расширение площади в связи с увеличением семьи, смена района, переезд поближе к работе или месту учебы детей, возможно, избавление от долговых обязательств или желание вложить вырученные деньги в бизнес… Бесспорно, бывают и «горящие» ситуации, но и в этих случаях любое решение должно быть взвешенным. 

Считаю, что в данный момент (в период изоляции, когда не работают ни нотариусы, ни ЦОНы, ни регистрирующие органы) продавцам нет смысла подавать объявления. Я даже думаю, что появление призывов поторопиться с продажей связано как раз таки с тем, чтобы люди активно размещали объявления на платных платформах. 

- А еще экономический кризис-2020 сравнивают с кризисом-2008. В чем, по-вашему, их сходства и различия в плане влияния на рынок недвижимости?

- Да, пожалуй, сходства есть. Основное из них заключается в том, что сейчас, как и тогда, никто не понимает, что происходит и что делать. Если вы помните, до кризиса-2008 цены стремительно росли вверх, достигнув, в конце концов, нереально высокого уровня, и все зарабатывали на перепродаже своих объектов. Но рынок изменился буквально за один день, и для казахстанцев это стало полной неожиданностью. 

Сегодняшний кризис напоминает мне ту ситуацию. К скачкам курса доллара мы уже привыкли и знаем реакцию рынка на них, но никто не ожидал всеобъемлющего падения экономики, когда будут затронуты доходы каждого отдельно взятого бизнеса  и доходы каждой отдельно взятой семьи… Такой поворот событий никто не мог спрогнозировать.

- Аналитики в один голос пророчат стагнацию экономики. Какие сценарии в этом случае грозят и первичному, и вторичному рынкам жилья?

- Стагнация рынка недвижимости длится уже третий год. Она очевидна. И дело не совсем  в ней... Предполагаю, что цены на  жилье небольшой квадратуры эконом-класса либо останутся на прежнем уровне, либо могут даже подняться до конца года на 5-7%, поскольку основной спрос покупателей еще больше переместится в этот сегмент. 

Бизнес-класс и элитное жилье немного просядут в цене за счет отсутствия должного спроса. На рынке будет появляться все больше предложений с ликвидными ценами, поскольку у продавцов сложатся негативные обстоятельства продажи. Вот тогда покупатели, имеющие накопления в валюте, смогут сделать выгодные для себя приобретения. 

Что касается нового  жилья, то трудно придется мелким застройщикам, часть из них покинет рынок… Достаточно сильно просядет рынок аренды офисной недвижимости, поскольку жизнь в условиях изоляции и научит часть мелкого и среднего бизнеса работать в режиме онлайн, что увеличит количество вакантных площадей в офисных объектах.

Данияр Джумекенов, аналитик Wall Street Invest Partners: «Понадобится какое-то время на поиск некой равновесной цены»

Отечественный рынок жилья после карантина: только без паники!

- Трудно представить себе более надежные инструменты, чем недвижимость и золото: они позволяют замечательно «пересидеть» самые сложные экономические катаклизмы, во время которых их стоимость может существенно возрасти. 

Сегодня какой-либо кризисной ситуации на рынке недвижимости Казахстана не наблюдается, и уж точно не приходится говорить о снижении цен на квартиры. Скорее, наоборот: продавцы пересчитывают стоимость жилья в долларах и пытаются продать его на 15-20% дороже, чем оно стоило до мартовского падения курса национальной валюты. Думаю, понадобится какое-то время на поиск некой равновесной цены, которая будет привлекательной как для продавцов, так и покупателей. Подавляющая часть наших граждан имеет доходы и сбережения в тенге, и вряд ли они стали богаче в связи с изменением курса. 

Помимо «вторички», будет дорожать и «первичка»: люди, успевшие накопить достаточно денег для покупки или внесения первого взноса по ипотеке, будут стремиться как можно скорее вложить их в недвижимость. Но стоит помнить, что цены после начального взлета потом, как правило, корректируются, поскольку ажиотажный спрос со стороны населения спадает. 

Если у потенциального покупателя деньги хранятся в долларах, то можно не торопиться и искать наиболее выгодные предложения. Гораздо меньше времени для раздумий у всех остальных: покупать доллары сейчас уже нет особого смысла, тогда как стоимость недвижимости будет увеличиваться с каждым днем. Существуют исследования, результаты которых показывают, что каждый процент роста среднемесячного курса доллара относительно тенге приводит к удорожанию первичного и вторичного жилья примерно на 0,18% и 0,19% соответственно. Если напряженность, связанная с коронавирусом, в глобальной экономике будет сохраняться, а позитив на нефтяном рынке будет отсутствовать, то стоит ожидать роста стоимости квартир в среднем на 4-5%.

Очень многое зависит от продолжительности карантина и его влияния на финансовое состояние граждан. Понятно, что если борьба с коронавирусом выльется в рост безработицы и сокращение доходов, то спрос на недвижимость будет невысоким, что заставит продавцов поумерить аппетиты и снизить цены до адекватных уровней. Впрочем, пока вероятность подобного сценария крайне невелика. 

Нынешний кризис и «великая рецессия» 2008 года не имеют ничего общего, за исключением мер, которые предпринимают развитые страны для поддержки экономики - масштабные денежные вливания, околонулевые или даже негативные (в ЕС и Японии) процентные ставки, вертолетные деньги и т.д. Сейчас мы имеем дело с шоком предложения, затронувшим всю экономику, тогда как в 2008 году лопнул пузырь на рынке субстандартного ипотечного долга США, вследствие чего финансовый кризис привел к краху международной экономики. В данный момент ситуация диаметрально противоположная. Вполне возможно, что если карантин затянется, то просрочка по ипотеке начнет расти быстрыми темпами, а это способно усугубить уже существующие проблемы, но никак не стать их первоисточником.




Комментарии