Көптеген қиыншылықтарға тап болған Қазақстанның ипотекалық нарығы жақында елеулі өзгерістерге ұшырауы мүмкін. Қыркүйек айына қарай бейінді мемлекеттік органдар президент Қасым-Жомарт Тоқаевтың тапсырмасы бойынша тұрғын үйге қолжетімділік мәселесін шешу үшін барлық тұрғын үй бағдарламаларын бірыңғай түсінікті тұрғын үй саясатына шоғырландыру жөнінде ұсыныс енгізуі тиіс. Бүгін бізде қонақта қаржыгер, экономист, FCCA Мұрат Темірханов, онымен бірге біз нарықтың барлық қатысушыларына - азаматтарға, банктерге, құрылыс салушыларға және, әрине, мемлекеттің өзіне ұнайтын жаңа мемлекеттік бағдарламаның қандай болуы керектігін түсінуге тырысамыз. 

- Барлық тұрғын үй бағдарламасын бір нәрсенің ішіне жинау идеясына деген сіздің көзқарасыңыз қандай? Мұнда қандай тәуекелдер бар? 

- Президент «барлық тұрғын үй бағдарламаларын бірыңғай түсінікті тұрғын үй саясатына шоғырландыру» деген сөздерді айта отырып, нақты нені көздегенін маған айту қиын. Бізде қазірдің өзінде «Нұрлы жер» тұрғын үй құрылысының мемлекеттік бағдарламасы бар, оған соңғы толықтырулар осы жылдың сәуір айының соңында енгізілген болатын. Ол үкіметтің бірыңғай тұрғын үй саясатын қамтиды. Сонымен қатар, әскери қызметшілер мен көп балалы отбасылар үшін жеке бағдарламалар да бар және оларды  «Нұрлы жер» қатарына қосу үшін үлкен еңбек қажет емес. Осындай тәжірибе «7-20-25» ипотекалық бағдарламасын жасаған кезде орын алған болатын, бірақ оған ешкім ерекше назар аударған жоқ. 

Мәселе «Нұрлы жер» мемлекеттік бағдарламасында деп есептеймін, өйткені оның өзінде үлкен қайшылықтар бар және ол үздік әлемдік тәжірибеге сәйкес келмейді. Сонымен қатар, онда ұлттық кәсіпкерлер палатасын және Ұлттық банктің еншілес компанияларын, «Бәйтерек» ҰБХ, «Самұрық-Қазына» ҰӘҚ және т. б. қоса алғанда, мемлекет тарапынан қатысушылар өте көп. Мүмкін, президент халықты қолжетімді тұрғын үймен қамтамасыз ету бойынша ағымдағы мемлекеттік бағдарламаны түбегейлі қайта қарау туралы айтқан шығар. Онда бұл мүлдем басқа мәселе. 

- «Нұрлы жер» мемлекеттік бағдарламасы ең үздік әлемдік тәжірибеге атап айтқанда несімен сәйкес келмейді?  

- 2017 жылдың соңында Дүниежүзілік банк Қазақстан бойынша (оның ішінде орыс тілінде) «Экономикалық қайта құруларды қолдау үшін салық-бюджет саласын жетілдіру» деп аталатын жақсы мәлімет шығарды. Оның 50-бетінде «Нұрлы жер» тұрғын үй бағдарламасы тұрғын үйге қол жеткізу проблемасының себебін жою үшін мемлекет жеке нарықты алмастыратын бюджет қаражатын тиімсіз пайдаланудың мысалы ретінде келтіріледі.

Жалпы Дүниежүзілік банк пен басқа да осыған ұқсас ұйымдарда халықаралық тәжірибені талдау және дамушы елдерде қолжетімді тұрғын үйді қамтамасыз ету жөніндегі мемлекеттік саясатты қалай дұрыс жүргізу туралы ұсынымдар беру бойынша көптеген құжаттар бар. Өкінішке орай, біздің «Нұрлы жер» мемлекеттік бағдарламасы барлық ұсыныстарға өте қатты сәйкес келмейді. Неге екенін түсіндіремін.

Кейбір басқа дамушы мемлекеттерге қарағанда Қазақстанда аса құлдыраған аудандар жоқ және тұрғын үй салу үшін жер әбден жеткілікті. Елімізде жерге және жылжымайтын мүлікке меншік құқығы жақсы дамыған, жылжымайтын мүлікті заңды түрде жария ету жүргізілді. Негізгі қиындық дайын тұрғын үйдің, жеке тұрғын үй мен жер құрылысының жоғары құны мен табысы төмен және тіпті орташа табыс деңгейі бар халыққа өзінің тұрғын үй жағдайларын жақсартуға мүмкіндік бермейтіні болып табылады.

Нарықта қолжетімді және барабар тұрғын үйдің болмауы – дамушы елдердегі төмен және орташа табыс деңгейі бар халықтың негізгі проблемасы екені барлығымызға мәлім. Сондықтан олардың үкіметтері тұрғын үй нарығының қызметіне белсенді араласады (интервенцияны жүзеге асырады). Бұл араласудың екі бағыты бар: тұрғын үйге сұраныс жағында қабылданатын мемлекеттік шаралар (төмен және орташа деңгейдегі табысы бар халық); тұрғын үй ұсынысы тарапындағы мемлекеттік шаралар (құрылыс салушылар).

Үздік әлемдік практикаға сәйкес тұрғын үй нарығына мемлекеттік араласудың басты міндеті сұраныс тарапынан да, ұсыныс тарапынан да нарықтық қатынастарды дамытуды ынталандыратын шараларды таңдау болып табылады. Және мұны қысқа мерзімде мемлекеттің қатысуынсыз елдің қаржы жүйесі қолжетімді ипотеканы бере алатындай етіп, ал жеке сектордың өзі салыстырмалы түрде арзан тұрғын үйдің қажетті көлемін салатындай етіп жасау ұсынылады.

- Осы шаралар туралы толығырақ айтып беруіңізді өтінемін.

- Тұрғын үйге сұраныс тарапынан мемлекеттік шаралардан бастаймын. Мұнда мемлекеттің басты міндеттерінің бірі халық үшін ипотеканың қолжетімділігін қамтамасыз ету болып табылады, өйткені табысы төмен және орташа деңгейдегі табысы бар адамдар ипотекалық кредиттің көмегінсіз тұрғын үй алуға мүмкіндігіне өте сирек қол жеткізе алады.

Ипотеканың қолжетімділігін қамтамасыз ету – бұл көпжақты міндет. Макроэкономикалық тұрғыдан алғанда, мемлекет, ең алдымен, дамыған елдердің деңгейіне мүмкіндігінше қысқа мерзімде қол жеткізу үшін халықтың нақты табыстарының барабар және тұрақты өсуі үшін барлық мүмкіндіктерді жасауы тиіс. Бұл жерде инфляцияны төмендету бойынша жоспарлы жұмыс жүргізу қажет, соның салдарынан кредиттерге проценттік мөлшерлемелер азаяды және нақты табыс өсетін болады. Сонымен қатар, үкімет кедейлікпен және жұмыссыздықпен белсенді күресуі қажет, сондай-ақ халық ипотека алу үшін банкке көрсете алмайтын ресми емес табыстары бар көлеңкелі экономика деңгейін төмендетуі тиіс.

Қаржы жүйесі тарапынан ипотеканың қол жетімділігіне мынадай мемлекеттік шаралар: банк секторындағы бәсекелестік пен нарықтық қатынастарды күшейту, бұл міндетті түрде проценттік ставкалардың төмендеуіне, мерзімдердің ұзартылуына, ипотека бойынша бастапқы жарнаның азаюына әкеп соғады; ипотека үшін ұзақ мерзімді қаржы ресурстарын қамтамасыз ететін қор нарығын дамыту есебінен қол жеткізіледі.  

Егер «Нұрлы жер» мемлекеттік бағдарламасына қарайтын болсақ, онда ипотеканы қаржы жүйесінде дамыту тұрғысынан мемлекеттің араласуы бүгінде ықпал етпейтінін, керісінше, нарықтық қатынастар мен ипотека нарығындағы бәсекелестікті дамытуға кедергі келтіретінін анықтауға болады. Оның үстіне, экономиканы жеңілдетілген (нарықтық емес) мемлекеттік қаржыландыру қор нарығынын дамуына жол бермейді және ұлттық банктің Қазақстандағы инфляцияның жоғары деңгейімен күресуіне кедергі келтіреді.

- Ипотеканың қолжетімділігі бойынша қабылданған ағымдағы мемлекеттік шаралар қалайша ипотека нарығының дамуына ықпал етудің орынына оған кедергі жасайтынын түсіндіріп бере аласыз ба?

- Ең үлкен мәселе – мемлекет есебінен проценттік мөлшерлемелері нарықтық деңгейден әлдеқайда төмен ипотекалық несиелерді беру болып табылады.

Банктерте ипотекаға жіберуге мүмкін болатын артық ақша бар. Бірақ олар бұл ақшаны рынокта (депозиттер мен меншікті облигациялар) нарықтық ставкалар бойынша алады. Мемлекет ипотеканы төмен ставкалар бойынша (рыноктан төмен) бере бастағанда, ол банктер үшін тікелей бәсекелес болады және оларға нарықтық жағдайларда ипотека нарығын дамытуға мүмкіндік бермейді.

Мемлекеттің төмен проценттік мөлшерлемелер бойынша қаржыландыру көлемдері де өте шектеулі. Сондықтан үкімет мемлекеттік бағдарламаны ең алдымен табысы өте төмен халыққа арзан ипотекамен көмектесуге икемдеп отырып жасайды. Бұл ретте орташа табысы бар адамдар үшін ипотека нарығы дамымайды, өйткені онда арзан мемлекеттік ипотека болғандықтан, оған салыстырғанда қымбат банктік несиені ешкім алғысы келмейді.

Бұдан басқа, мемлекет банктерге арзан ипотекаға ақша бөле отырып, оларды қарыз алушының барлығына бірдей ставка бойынша беруді талап етеді. Мұндай тәсіл банктер арасындағы бәсекелестікті жояды және оларды өз қызметін жақсартуда демотивациялайды. Қалыпты нарықтық жағдайларда ипотекаға нарықтық мөлшерлеме көбінесе банктің кредит беру қабілеттілігіне және оның арзан және ұзақ мерзімді ресурстарды тарту мүмкіндіктеріне байланысты. Сондай-ақ, жеке қарыз алушыларда әртүрлі несие тәуекелі бар, сондықтан олар үшін ставкалар да әр түрлі болуы қажет.

- Ипотека бойынша «Нұрлы жер» мемлекеттік бағдарламасының нарықтық емес тәсілдерінің проблемаларымен бәрі анық. Бірақ төмен табыстары бар адамдарға мемлекеттің көмектесу міндетін қалайша іске асыруға болады? Бұны елде ипотеканы дамыту үшін нарықтық тәсілдерді бұзбай отырып жасауға болады ма?

- Банк несиелеуі бойынша проценттік мөлшерлемені төмендету және бұл ретте экономикадағы нарықтық қатынастарды бұзбау үшін үкімет пен Ұлттық банк нарықтық мөлшерлемеден төмен ставкалар бойынша кредит беру практикасын тоқтатуы қажет. Ең алдымен, олар мынадай бағыттарға: елдегі инфляцияны төмендетуде, жекелеген қарыз алушылар бойынша тәуекелдерді төмендетуде, кредиттерді қайтаруға әсер ететін экономикадағы тәуекелдерді төмендетүде шоғырланулары тиіс.  

Барлық қарыз алушылар, мемлекеттік қаржы институттарын қоса алғанда, банктерден ипотеканы тек нарықтық шарттар бойынша алуға тиіс. Сол кезде банктер мен басқа да ипотекалық ұйымдар арасында әрбір әлеуетті ипотекалық қарыз алушыны ол табыстың қай түріне ие болғанына қарамастан тарту үшін қалыпты нарықтық бәсекелестік пайда болады. 

Егер мемлекет халықтың белгілі бір топтарына ипотеканың қол жетімділігіне көмектесу мүмкіндігі мен ықыласы болса, онда бұл үшін нарықтық тәсілдерді бұзбайтын әртүрлі әдістер бар. Менің ойымша, салық шегерімдері немесе ипотекалық сертификаттар арқылы ипотека проценттік ставкаларды төмендету әдістерін пайдалану дұрыс.

Несиелердің нарықтық шарттарын бұзбай, табысы төмен адамдарға көмектесудің ең оңай жолы – ипотекалық сертификаттар. Олар қазірдің өзінде бар атаулы әлеуметтік көмектің (АӘК) аналогы бола алар еді. Бұл жағдайда мемлекет нарықтық емес ставкалар бойынша ипотекалық кредит берудің орнына нарықтық шарттар бойынша банк жүйесінде алынған кредит сомасының бір бөлігін өтейді. Нәтижесінде нарықтық ипотека бойынша тиімді проценттік мөлшерлеме төмендейді және ол бойынша ай сайынғы төлемдер қарыз алушының кірістеріне сәйкес болады.   

- Бұл іс жүзінде қандай көрініс алатын болады?

- Әлеуметтік көмектің осындай түрін қажет ететін адам мемлекеттік әлеуметтік қызметтерге жүгінуі тиіс, олар ипотекалық сертификаттың мөлшерін анықтайды және оны, әрине, ол барлық өлшемдерге сәйкес келетін болса ғана береді. Содан кейін ол өзіне қолайлы тұрғын үй мен ағымдағы нарықтық шарттарда ипотека алу үшін банк табады. Және ипотеканы алғаннан кейін мемлекет оған алынған сертификаты негізінде кредит сомасының бір бөлігін өтейді.

Мұндай тәсіл адамдардың әлдеқайда көбірек санына нарықтық жағдайларда ипотека алу үшін банктерге жүгінуге мүмкіндік береді, бұл ипотекалық нарықта сұраныс пен бәсекелестікті күрт күшейтеді және, әрине, оның тезірек дамуын ынталандырады. 

Мұнда табысы орташа және төмен деңгейдегі табысы бар халық үшін тұрғын үйдің қолжетімділігін ынталандыру бойынша түрлі мемлекеттік тәсілдер қажет екенін атап өткен маңызды. Халықаралық тәжірибе көрсетіп отырғандай, жылжымайтын мүлік саласындағы нарықтық қатынастарды дамыту табысы төмен халық үшін өте нашар жүріп жатыр. Банктер мен құрылыс салушылар осы санаттағы азаматтарға тұрғын үй салу үшін нарықтық тәсілге ерекше қызығушылық танытпайды, өйткені оның дефолт тәуекелі жоғары және басқа да көптеген проблемалар бар. Тұрғын үй нарығында нарықтық қатынастарды дамыту жөніндегі неғұрлым жақсы мемлекеттік шаралар табысы орташа халық үшін жұмыс істейді.

«Нұрлы жер» мемлекеттік бағдарламасына келер болсақ, онда табысы төмен және орташа деңгейдегі табысы бар халық арасында мемлекеттік қолдаудың нақты бөлінісі жоқ. Сондай-ақ, онда еңбекке қабілетті халықтың елеулі үлесін алатын жұмыссыздар мен өзін-өзі жұмыспен қамтығандар үшін тұрғын үйдің қолжетімділігін қамтамасыз етуге назар аударылмаған.

- Сіз «Нұрлы жер» мемлекеттік бағдарламасының мәселелерін ипотеканы дамыту тұрғысынан сипаттадыңыз. Ал жеке құрылыс салушылардың арзан тұрғын үй құрылысын ынталандыру жөніндегі бағдарламалардың қандай кемшіліктері бар? 

- Арзан тұрғын үй салушыларға мемлекеттік көмектің басты тәсілдерінің бірі – бұл өте төмен проценттік мөлшерлемелер бойынша несие беру. Бірақ, халықаралық зерттеулерде айтылғандай, құрылыс салушылар мен жалға берілетін тұрғын үй иелерін субсидиялау нарықтық бағдарланған тәсіл болып табылмайды. Мұндай субсидиялаудың негізгі пайда алушысы мемлекеттік бағдарламалардың басты мақсатты тобына кіретін тұрғын үйді сатып алушылар немесе жалға алушылар емес, құрылыс салушылар пайда алушы болып табылады. Бұдан басқа, құрылыс салушыларға шектеулі мемлекеттік ақшаны төмен проценттік мөлшерлемелер бойынша тарату сыбайлас жемқорлық үшін қолайлы орта туғызады.

Екінші жағынан, егер арзан тұрғын үй салушылар сатып алушыларды мемлекеттік ынталандыру есебінен сұраныстың ұлғаюына баяу жауап берсе, онда бұл бағаның өсуіне алып келеді, тиісінше тұрғын үйдің қол жетімділігіне теріс әсер етеді. Сондықтан, егер құрылыс салушылар нарығы елде (әсіресе өңірлерде) нашар дамыған болса, онда мемлекет олардың қызметін ынталандыру үшін рыноктық-бағдарланған шараларды қабылдауы керек. 

- Осы мәселенің шешімін сіз қалай етіп көресіз?

- Нарықтық-бағдарланған тәсілді бұзбайтын құрылыс салушылар үшін мемлекеттік көмектің әртүрлі әдістері бар. Ең көп ұсыныстылардың бірі – бұл мемлекет есебінен арзан тұрғын үй салу үшін жер және/немесе инфрақұрылым беру. Мен аталған зерттеулерде жаппай тұрғын үй құрылысын ынталандыру мақсатында ұзақ мерзімді қалалық жоспарлаудың маңыздылығына баса назар аударамын. Жер мен инфрақұрылымды тегін немесе төмен бағамен бере отырып, мемлекет белгілі бір шарттарды қоя алады, әсіресе табысы төмен халық үшін тұрғын үй туралы әңгіме болғанда.  

Халықаралық зерттеулер тұтастай алғанда, жеке тұрғын үй құрылысына емес, мемлекеттік зерттеулерге теріс қарайды. Мұндай тәсіл осы сектордағы нарықтық қатынастарды дамытуға тікелей кедергі келтіреді.Оның үстіне, мемлекеттік тұрғын үй құрылысы жеке тұрғын үйге қарағанда жиі қымбат болады және әдетте сапасы бойынша төмен және нашар жерде орналасады.

Сонымен қатар, салынып жатқан тұрғын үйдің ең жоғары бағасын әкімшілік белгілеу де үлкен қателік болып саналады. Бұл нарықтық-бағдарланған тәсілге мүлдем сәйкес келмейді. Құрылыстың нарықтық құны жоғары болған жағдайда, құрылыс салушыларға субсидия бергеннен гөрі, тұрғын үйді сатып алушылар немесе жалға алушылар үшін арнайы мемлекеттік көмектің мөлшерін түзету керек. 

«Нұрлы жер» мемлекеттік бағдарламасында бірқатар ірі және принципті мәселелер бар. Өкінішке орай, бір сұхбатта олардың барлығын қамтуға болмайды. Үкімет халық үшін қолжетімді тұрғын үйді қамтамасыз ету жөніндегі ағымдағы мемлекеттік саясаттың қағидаттары мен тәсілдерін түбегейлі қайта қарауға тиіс.