Многострадальный ипотечный рынок Казахстана скоро может претерпеть серьезные изменения. К  сентябрю профильные госорганы, по поручению президента Касым-Жомарта Токаева, должны внести предложение по консолидации всех жилищных программ в единую понятную жилищную политику, чтобы, наконец, уже решить вопрос доступности жилья. Сегодня у нас в гостях финансист, экономист, FCCA Мурат Темирханов, с которым мы попробуем разобраться, какой должна быть новая госпрограмма, чтобы угодить всем участникам рынка - гражданам, банкам, застройщикам и, разумеется, самому государству.

- Каково ваше отношение к идее собрать все жилищные программу в одну внятную? Какие здесь есть риски? 

- Мне трудно сказать, что имел в виду президент под «консолидацией всех жилищных программ в единую понятную жилищную политику». У нас уже есть государственная программа жилищного строительства «Нурлы жер», последние дополнения в которую были внесены в конце апреля этого года. Она как раз таки включает в себя единую жилищную политику правительства. Еще есть отдельные узкие программы для военнослужащих и многодетных семей, и чтобы включить их в «Нурлы жер» не требуется большого труда. Подобное уже практиковалось с ипотечной программой «7-20-25», но этого особо никто не заметил. 

Считаю, что проблема в самой госпрограмме «Нурлы жер», которая содержит большие противоречия и не соответствует лучшей мировой практике. К тому же в ней слишком много участников со стороны государства, включая Национальную палату предпринимателей и дочерние компании Нацбанка, НУХ «Байтерек», ФНБ «Самрук-Казына» и так далее. Возможно, президент подразумевал кардинальный пересмотр текущей госпрограммы по обеспечению населения доступным жильем. Тогда это совсем другое дело. 

- Чем именно госпрограмма «Нурлы жер» не соответствует лучшей мировой практике?  

- В конце 2017 года Всемирный банк выпустил очень хороший отчет по Казахстану (в том числе на русском языке) «Совершенствование налогово-бюджетной сферы для поддержки экономических преобразований». В данном отчете (стр. 50) жилищная программа «Нурлы жер» приводится как пример неэффективного использования бюджетных средств, где государство замещает собой частный рынок вместо того, чтобы устранять причину проблемы доступности жилья.

Вообще у Всемирного банка и у других подобных организаций есть достаточно много документов по анализу международного опыта и предоставлению рекомендаций о том, как правильно вести государственную политику по обеспечению доступного жилья в развивающихся странах. К сожалению, наша госпрограмма «Нурлы жер» очень сильно не соответствует всем этим рекомендациям. Объясню почему.

В отличие от некоторых других развивающихся государств в Казахстане нет трущоб и более чем достаточно земли для строительства жилья. В стране хорошо развиты права собственности на землю и недвижимость, проведена легализация недвижимого имущества. Основная сложность заключается в том, что высокая стоимость готового жилья, строительства индивидуального жилья и земли не позволяет населению с низким и даже средним уровнем дохода улучшить свои жилищные условия.

Как известно, отсутствие на рынке доступного и адекватного жилья – это ключевая проблема населения с низким и средним уровнем дохода в развивающихся странах. Поэтому их правительства активно вмешиваются в деятельность рынка жилья (осуществляют интервенции). Это вмешательство имеет два направления: государственные меры, предпринимаемые на стороне спроса на жилье (населения с низким и среднем уровнем дохода); государственные меры на стороне предложения жилья (застройщиков).

В соответствии с лучшей мировой практикой главной задачей государственного вмешательства на рынок жилья является выбор мер, которые будут стимулировать развитие рыночных отношений на нем как со стороны спроса, так и со стороны предложения. И делать это рекомендуется таким образом, чтобы в кратчайшие сроки без участия государства финансовая система страны смогла выдавать доступную ипотеку, а частный сектор сам строил необходимые объемы сравнительно недорого жилья.

- Расскажите, пожалуйста, подробнее об этих мерах.

- Начну с государственных мер со стороны спроса на жилье. Здесь одной из главнейших задач государства является обеспечение доступности ипотеки для населения, поскольку люди с низким и средним уровнем дохода редко могут позволить себе приобрести жилье без помощи ипотечного кредита.

Обеспечение доступности ипотеки - это многосторонняя задача. С макроэкономической точки зрения, государство, прежде всего, должно сделать все возможное для адекватного и стабильного роста реальных доходов населения, чтобы в как можно короткие сроки достичь уровня развитых стран. Тут необходима планомерная работа по снижению инфляции, из-за чего будут уменьшаться процентные ставки на кредиты и расти реальные доходы. Кроме того,  правительство должно активно бороться с бедностью и безработицей, а также снижать уровень теневой экономики, где население получает неофициальные доходы, которые нельзя показать банку для получения ипотеки.

Со стороны финансовой системы доступность ипотеки достигается за счет следующих государственных мер: усиление конкуренции и рыночных отношений в банковском секторе, что обязательно приведет к снижению процентных ставок, удлинению сроков, уменьшению первоначального взноса по ипотеке; развитие фондового рынка, который будет обеспечивать долгосрочные финансовые ресурсы для ипотеки. 

Если же посмотреть на госпрограмму «Нурлы жер», то, с точки зрения развития ипотеки в финансовой системе, можно обнаружить, что на сегодня вмешательство государства не способствует, а, наоборот, мешает развитию рыночных отношений и конкуренции на рынке ипотеки. Более того, льготное (нерыночное) государственное финансирование экономики не дает развиваться фондовому рынку и мешает борьбе Нацбанка с высоким уровнем инфляции в Казахстане.

- Можете объяснить, каким образом текущие государственные меры по доступности ипотеки не способствуют, а мешают развитию рынка ипотеки?

- Самой большой проблемой является выдача ипотечных кредитов, по которым за счет государства процентная ставка гораздо ниже рыночного уровня.

У банков есть избыток денег, которые они могут и хотят направить на предоставление ипотеки. Но они берут эти деньги на рынке (депозиты и собственные облигации) по рыночным ставкам. Когда государство начинает выдавать ипотеку по низким ставкам (ниже рыночных), то оно выступает прямым конкурентом для банков и не дает им развивать рынок ипотеки на рыночных условиях.

Финансирование государства по низким процентным ставкам сильно ограничено в объемах. Поэтому правительство составляет госпрограмму таким образом, чтобы, прежде всего, помочь с дешевой ипотекой населению с очень низкими доходами. При этом рынок ипотеки для людей со средними доходами не развивается, поскольку там уже есть дешевая государственная ипотека, и никто не хочет брать более дорогую банковскую.

Помимо этого государство, выделяя банкам деньги на дешевую ипотеку, требует, чтобы они выдавали ее всем заемщика по одинаковой ставке. Такой подход убивает конкуренцию между банками и демотивирует их в улучшении своей деятельности. При нормальных рыночных условиях рыночная ставка на ипотеку во многом зависит от кредитоспособности банка и его возможностей привлекать дешевые и долгосрочные ресурсы. Также у отдельных заемщиков разный кредитный риск, поэтому ставки для них тоже должны быть разными.

- С проблемами нерыночных подходов госпрограммы «Нурлы жер» по ипотеке все ясно. Но как быть с обязанностью государства помогать людям с низким доходами? Можно ли это делать, не нарушая, а развивая рыночные подходы для развития ипотеки в стране?

- Чтобы снижать процентные ставки по банковскому кредитованию и при этом не нарушать и так плохо развитые рыночные отношения в экономике, правительство и Нацбанк должны прекратить практику кредитования по ставкам ниже рыночных. Прежде всего, они должны сконцентрироваться на следующих направлениях: снижении инфляции в стране, снижении рисков по отдельным заемщикам, снижении рисков в экономике, влияющих на возврат кредитов. 

Все заемщики должны получать ипотеку в банках, включая государственные финансовые институты, только по рыночным условиям. Тогда между банками и другими ипотечными организациями появится нормальная рыночная конкуренция за привлечение каждого потенциального ипотечного заемщика, вне зависимости от того, какие доходы он имеет. 

Если у государства есть возможность и желание помочь определенным слоям населения в доступности ипотеки, то для этого существуют разные методы, не нарушающие рыночные подходы. На мой взгляд, лучше всего использовать методы снижения процентных ставок на ипотеку через налоговые вычеты или ипотечные сертификаты.

Наиболее простой способ помочь людям с низкими доходами, не нарушая рыночных условий на кредиты, – это ипотечные сертификаты. Они могли бы стать неким аналогом адресной социальной помощи (АСП), которая уже существует. В этом случае государство вместо выдачи ипотечного кредита по нерыночным ставкам будет компенсировать часть суммы кредита, полученного в банковской системе по рыночным условиям. В результате снизится эффективная процентная ставка по рыночной ипотеке и ежемесячные платежи по ней станут соответствовать доходам заемщика.   

- Как это будет выглядеть на практике?

- Человек, нуждающийся в таком виде социальной помощи, должен будет обратиться в государственные социальные службы, которые определят размер ипотечного сертификата и выдадут его ему, если, конечно, он соответствует всем критериям. Затем он сам найдет себе подходящее жилье и банк для получения ипотеки на текущих рыночных условиях. И уже  после получения ипотеки государство компенсирует ему часть суммы кредита на основе полученного сертификата.      

Такой подход даст возможность гораздо большему числу людей обращаться в банки за ипотекой на рыночных условиях, что резко усилит спрос и конкуренцию на ипотечном рынке, и, естественно, стимулирует быстрое его развитие. 

Важно отметить, что здесь необходимы разные государственные подходы по стимулированию доступности жилья для населения со средними и низкими доходами. Как показывает международный опыт, развитие рыночных отношений в сфере недвижимости плохо идет для населения с низким уровнем дохода. Банки и застройщики не проявляют особого интереса к рыночному подходу для строительства жилья для этой категории граждан, поскольку у нее более высокий риск дефолта и много других проблем. Наиболее хорошо государственные меры по развитию рыночных отношений на рынке жилья работают для населения со средними доходами.

Что касается госпорграммы «НурлыЖер», то у нее нет четкого разделения государственной поддержки между населением с низкими и средними доходами. Также в ней не уделено внимание обеспечению доступности жилья для безработных и для самозанятых, которые занимают существенную долю трудоспособного населения.

- Вы описали проблемы госпрограммы «Нурлы жер» с точки зрения развития ипотеки. А какие есть недостатки у программ по стимулированию строительства недорого жилья частными застройщиками?

- Один из главных подходов государственной помощи застройщикам недорого жилья - это предоставление кредитов по очень низким процентным ставкам. Но как говорится в международных исследованиях, субсидирование застройщиков и владельцев арендного жилья не является рыночно ориентированным подходом. Основную выгоду от такого субсидирования имеют именно застройщики, а не покупатели или арендаторы жилья, которые являются главной целевой группой госпрограмм. Помимо этого, раздача застройщикам ограниченных государственных денег по низким процентным ставкам создает благоприятную среду для коррупции.

С другой стороны, если застройщики недорого жилья медленно реагируют на увеличение спроса за счет государственного стимулирования покупателей, то это приводит к росту цен, соответственно негативно сказывается на доступности жилья. Поэтому, если рынок застройщиков плохо развит в стране (особенно в регионах), то государству надо предпринять рыночно-ориентированные меры для стимулирования их деятельности. 

- Каким вы видите решение этой проблемы?

- Есть разные методы госпомощи для застройщиков, не нарушающих рыночно-ориентированный подход. Один из наиболее рекомендуемых – это предоставление за счет государства земли и/или инфраструктуры для строительства недорого жилья. В упомянутых мною исследованиях подчеркивается важность долгосрочного городского планирования с целью стимулирования строительства массового жилья. Предоставляя землю и инфраструктуру бесплатно или по низкой цене, государство может ставить определенные условия, особенно когда речь идет о жилье для населения с низкими доходами.  

Международные исследования в целом негативно относятся к государственному, а не частному строительству жилья. Такой подход напрямую мешает развитию рыночных отношений в этом секторе. К тому же строительство государственного жилья очень часто обходится дороже, чем частное и, как правило, ниже качеством и имеет плохое расположение.

Большой ошибкой также считается административное установление максимальных цен на строящееся жилье. Это полностью не соответствует рыночно-ориентированному подходу. В случае высокой рыночной стоимости строительства лучше корректировать размеры адресной госпомощи для покупателей или арендаторов жилья, чем давать субсидии застройщикам. 

В государственной программе «Нурлы жер» есть еще ряд крупных и принципиальных проблем. К сожалению, в одном интервью всех их не охватишь. Правительство должно кардинально пересмотреть принципы и подходы текущей государственной политики по обеспечению доступного жилья для населения.