За последние 10 лет в Казахстане практически стагнировала коммерческая ипотека. На смену ей пришли госинституты, которые участвовали в развитии рынка недвижимости и ипотеки. Банки в это время заметно сдали свои позиции.
До 2007 года банки, опьяненные дешевыми внешними займами, активно вливали их на рынок недвижимости, казахстанцы, впечатлившиеся растущими ценами на жилье, скупали его по высокой стоимости и на заемные деньги в инвалюте. Строительные компании в это время на кредиты от банков возводили новые здания. Вся страна буквально одновременно раздувала пузырь на рынке недвижимости. Казалось, что жилищная утопия не закончится, пока пузырь не схлопнулся, и все в миг оказались по разные стороны баррикады – заемщики со своими неподъемными валютными кредитами, банки – с залогами, которые обесценились после девальвации, а государство – с социальной ответственностью перед всеми. С этого момента в Казахстане начался ипотечный коллапс. «Его основными причинами стало закрытие доступа к дешевым деньгам и неспособность заемщиков обслуживать валютные ипотечные займы в связи с корректировкой курса тенге», - считает заместитель руководителя Службы внешних коммуникаций Ипотечной организации «Баспана» Айбар Олжаев.
Среди прочих причин эксперт аналитического центра Ассоциации финансистов Казахстана (АФК) Рамазан Досов называет отсутствие долгосрочного фондирования в тенге, высокий кредитный риск заемщиков, а также сложности взыскания и реализации залога. В последние годы стало банкам не так просто изъять залоговое жилье, даже через суд. В этих условиях, по словам эксперта АФК, коммерческие банки попросту перестают выдавать ипотеку или вынуждены ужесточать условия выдачи, повышая сумму первоначального взноса и финансируя под относительно высокие процентные ставки.
Масштаб падения коммерческой ипотеки можно судить по цифрам. «Несмотря на продолжающийся рост выдачи ипотечных займов (с начала года рост составил 38,1%) доля частных банков в совокупном кредитном портфеле банковского сектора по-прежнему остается ниже 10%, сохраняя значительный потенциал роста», - считает эксперт аналитического центра АФК.
За последние пять лет, с 2013 по 2017 гг., ссудный ипотечный портфель увеличился с 0,9 до 1,1 трлн тенге. Основным и самым крупным игроком на этом рынке остается Жилстройсбербанк, который за эти 5 лет нарастил свою в совокупном кредитном портфеле с 17% до 42% (на начало сентября – 47%), - приводит данные Рамазан Досов. «Если говорить о выдаче новых займов, то они за 2017 год достигли 357 млрд тенге, это рекордный рост с 2012 года. И вновь основную долю в объемах выдачи новых кредитов занимает ЖССБ - 81% или 290 млрд тенге», - добавляет он.
«За первые 8 месяцев текущего года на ЖССБ пришлось 62,5% всех займов, выданных на строительство и приобретение жилья. Из 312,7 млрд тенге, которые выдали банки казахстанцам в виде кредитов, 195,5 млрд тенге приходятся на Жилстройсбербанк», - сообщили нам в институте. Так, неагрессивно система жилищных строительных сбережений стала основным драйвером на рынке ипотеки, а коммерческие банки молча вышли из игры.
Кто если не мы?
Помимо системы жилстройсбережений в стране стали активно внедряться госпрограммы, которые были направлены не только на социально уязвимые слои населения, но на и рядовых граждан.
"Наряду с направлением для социально уязвимых слоев населения по распределению арендного жилья без право выкупа в рамках государственной программы «Нұрлы жер», в настоящий момент в Казахстане функционирует программа ипотечного кредитования «7-20-25», которую реализует Национальный Банк и система жилищно-строительных сбережении, которую реализует Жилстройсбербанк Казахстана», - напомнил Айбар Олжаев.
С одной стороны, запуск льготной ипотеки - отличая помощь для нуждающихся в жилье граждан, с другой – важно, чтобы она не создавала неверное восприятие рыночных отношений, а также не порождала иждивенческих настроений. О чем недавно заявил глава Национального банка Данияр Акишев, комментируя вопрос ипотечной программы «7-20-25». «Программа не должна создавать иждивенчества у граждан. Программа имеет социальную направленность в виде низкой ставки и длинных сроков кредитования, но она остается ипотекой. Это значит, что нужно иметь официально подтвержденный доход, чтобы выплачивать кредит», - подчеркнул глава НБ РК.
Ипотека «7-20-25» была запущена летом этого года и уже стала популярной среди казахстанцев. Она рассчитана на 5 лет, а ее объем составит 1 трлн тенге. В планах было постепенное вливание госденег на рынок, так в 2018 году сумма программы составит 100 млрд тенге, в 2019 г. – 150 млрд тенге, в 2020 – 200 млрд тенге, в 2021 – 250, в 2022 – 300.
По словам представителя ИО «Баспана», программа оживила ипотечный рынок. По состоянию на 20 октября 2018 года в рамках этой госпрограммы приняты 3 752 заявки на получение займов на сумму 44,5 млрд тенге. Из них одобрено 2 513 заявок на сумму 30 млрд тенге. И все же хорошая идея, направленная на поддержку казахстанцев, столкнулась с трудностями.
Ранее председатель правления ИО «Баспана» Кайрат Алтынбеков отмечал, что рынок испытывает дефицит первичного жилья, особенно в регионах и негативно влияет на реализацию программы. По результатам исследования в июле, которое провела ипотечная организация, порядка трёх тысяч квартир по стране соответствовало условиям программы «7-20-25». На покупку 2513 квартир заявки уже одобрены. Оказалось, что в стране деньги есть, а жилья, подходящего под программу нет. Для решения этого вопроса и увеличения количества предложений по первичному жилью, особенно в регионах, «Баспана» готова выделить местным исполнительным органам 150 млрд тенге для строительства домов по программе «7-20-25». Уже отрабатываются механизмы с акиматами.
На днях министр по инвестициям и развитию РК Женис Касымбек напомнил, что запущенная в 2015 году в программе «Нурлы жер» стоят амбициозные планы по строительству 1,5 млн жилищ. Только в ближайшие 5 лет, по поручению главы государства, по этой программе планируется строительство более 650 тыс. жилищ, что обеспечит крышей над головой порядка 2 млн казахстанцев. С помощью программы «7-20-25» в ближайшие 5 лет, по подсчетам властей, смогут приобрести жилье порядка 103 тыс. граждан. Кто же будет кредитовать остальных граждан, не попавших под условия программы «7-20-25»?
Банки государству не конкуренты?!
Запуская госпрограммы в стране важно учитывать и перспективы рыночной ипотеки, чтобы не искажать представление о том, что в стране всегда будет дешевая ипотека. Рамазан Досов из АФК считает, что субсидируемые государством программы вытесняют рыночные.
Мурат Темирханов, и.о. председателя правления Halyk Finance полагает, что у государства сейчас есть два основных заблуждения относительно коммерческой ипотеки в Казахстане. Первое – это то, что у банков нет долгосрочных ресурсов. На сегодняшний день изъятие ликвидности на рынке составляет порядка 4,2 трлн тенге, из этих денег банки могли бы направить на ипотечные займы порядка 10-20%. Сейчас этой суммы более, чем достаточно для того, чтобы запустить ипотечный рынок или направить на финансирование инвестиционных проектов. Второе. Это то, что банки выдают ипотечные займы под слишком высокие процентные ставки. Недопонимание здесь заключается в том, что высокие процентные ставки являются рыночными, исходя из текущих экономических условий. С учетом инфляции, дорогого фондирования, маржи на риск и прочих факторов объективно ставки по коммерческой ипотеке не могут быть ниже 12%.
По его словам, когда государство начало выдавать ипотеку под низкие проценты, оно, по сути, стало основным конкурентом финансовых институтов на рынке ипотечных займов, затормозив развитие коммерческой ипотеки в стране. «Государство должно решить для себя: либо оно берет на себя весь объем ипотечного кредитования, либо не искажает рыночные отношения, предлагая ставки ниже, чем могут предложить банки. Выходя на рынок с небольшими объемами кредитования и низкими процентами, государство может отбить у банков желание предлагать коммерческую ипотеку», - подчеркнул Мурат Темирханов.
Айбар Олжаев не согласен с этим утверждением, напоминая, что в период стагнации рынка ипотеки, когда частные игроки резко сократили свою активность, именно государство оставалась на рынке в целях обеспечения доступности жилья для своих граждан. «У социальных инициатив государства нет цели корректировать рынок недвижимости, государственные институты свою главную задачу видят в том, чтобы адресно охватить помощью по обеспечению жильем социально уязвимые слои населения, а также дать всем гражданам равные возможности по приобретению жилья», - отметил он.
Директор департамента аналитики «Казкоммерц Секьюритиз» Нурлан Ашинов в большей степени склоняется к мнению, что вопрос рыночной ипотеки стоит рассматривать с точки зрения спроса и предложения.
«Начнем с предложения, то есть возможности и желания банков предоставить коммерческую ипотеку. Любая ипотека подразумевает выдачу займа на длительный срок – 10-20 лет. Для этого банкам необходимо иметь длинные по сроку источники фондирования, чтобы минимизировать процентный риск. Депозиты сегодня являются самым крупным таким источником», - отметил Нурлан Ашинов. Ранее игроки классифицировали свои депозиты как «к погашению по востребованию», и большинство вкладчиков могли забирать свои сбережения до срока погашения, без каких-либо потерь. Теперь введение сберегательных депозитов позволит банкам иметь больше стабильности по вкладам, поскольку они подразумевают значительные издержки в случае нарушения условий договора, а также имеют более длинный срок. Большинство вкладчиков будут держать свои вклады до погашения. Этот фактор приближает банки к желанию/возможности кредитовать долгосрочные проекты.
Альтернативным источником долгосрочного фондирования, по словам эксперта, могут выступить облигации, которые могут иметь разную срочность, в том числе и 10-20 лет и депозитарные расписки - те же ценные бумаги, которые обеспечены депозитным вкладом.
«Что же касается спроса, то банки сейчас имеют очень много инструментов инвестирования на денежно-кредитном рынке (ДКР) - ноты, ГЦБ, репо. Со снижением базовой ставки кредитование потихоньку возвращается на рынок, однако, банки все же в большей степени предпочитают выдавать потребительские займы.
Одним из вариантов развития коммерческой ипотеки, считает Мурат Темирханов, мог бы стать механизм, при котором правительство помогало бы непосредственно заемщикам. Например, недавно было заявлено о внедрении ипотечных сертификатов для снижения первоначального взноса. «С помощью таких сертификатов и других механизмов государство поддерживало бы заемщиков, а банки получили бы возможность предлагать собственные программы и искать источники более дешевого фондирования, чтобы снижать ставки для клиентов», - пояснил Мурат Темирханов.
Пока же наиболее разумной гранью между дешевыми госсредствами и дорогой коммерческой ипотекой стало внедрение государственными ипотечными компаниями рыночных программ под 11-12%. Они должны стать отражением реальности на ипотечном рынке, что помимо госденег есть еще и рыночные.
