3027 5-04-2018, 22:13

Ипотечная безнадега: Чем чревато вмешательство государства в рынок жилья?

Эксперты пророчат программе «7-20-25» недолгую жизнь. И дело даже не в том, что население ее не потянет – это еще полбеды. «Доступная ипотека» нынче не по карману даже самому государству, которое к тому же своим вмешательством может навредить рынку жилья.

Антирыночные программы

О рисках, которые несут государственные ипотечные программы рынку недвижимости и всем его участникам, представители отечественных аналитических структур говорили на прошлой неделе за «круглым столом». Обсуждение было организовано Институтом мировой экономики и политики.

Если обобщить все прозвучавшие в ходе дискуссии мнения, то напрашивается вывод, что предыдущие неудачи нас ничему не научили. Вроде бы государство ставит благородную цель – максимально, насколько это возможно, обеспечить своих граждан жильем, однако выбирает при этом не самые рациональные и эффективные пути ее достижения, всякий раз наступая на одни и те же грабли.

Взять, к примеру, тот факт, что сейчас у государства нет свободных денег, чтобы полноценно финансировать столь дорогостоящую программу. Как известно, предварительно речь идет об одном триллионе тенге. Чтобы собрать такую сумму, потребуются, понятное дело, немалые усилия. Возможно, придется даже прибегнуть к «неприкасаемым» резервам нации. Впрочем, уже звучат предложения использовать для реализации «7-20-25» пенсионные накопления казахстанцев.

– Мы постоянно слышим, что у государства нет денег на решение каких-то важных проблем, – говорит экономист Магбат Спанов. – Тогда откуда оно возьмет деньги на жилищную программу? Не могу понять. Я проанализировал бюджет на 2018-й год. Не сказать, что был сильно удивлен, но меня возмутило: расходная часть – примерно 10 триллионов, доходная – примерно 5 триллионов (за счет налогов). Получается дыра в пять триллионов! За счет чего будет погашаться разница? На что собираются реализовывать пять социальных инициатив? На деньги национального (нефтяного) фонда или пенсионного? Похоже, слухи об их объединении имеют под собой серьезные основания.

Мало того, государство считает, что фонд социального страхования тоже залежался, и его надо бы использовать... Извините, но так строить нормальную рыночную экономику нельзя. По мнению эксперта, главная причина провала многих госпрограмм, в том числе жилищных, заключается в том, что их пытаются реализовывать административными, а не рыночными методами.

– Начиная с 2007 года, ни одна макроэкономическая программа не была выполнена, кроме разве что «Стратегии-2030». Считаю, что пока не будут пересмотрены макроэкономические приоритеты, пока не заработают реальная экономика и рыночные механизмы, говорить об успешной реализации сколько-нибудь масштабных инициатив мы не сможем. Что касается новой программы, связанной с ипотекой, то, с моей точки зрения, в том виде, в каком сейчас ее предлагают, она проработает три-четыре года, а потом ее закроют или снова станут помогать за счет финансовых ресурсов государства, – полагает Магбат Спанов.

По его мнению, государство ни в коем случае не должно лезть в вопросы жилищного строительства. Рынок не терпит такого вмешательства и, как правило, реагирует на него неадекватно. Следовательно, разрабатывать новую ипотечную программу, как считает эксперт, должен не Национальный банк, а «Жилстройсбербанк», или хотя бы они должны делать это совместно.

– Да, я согласен с тем, что жилищная проблема имеет непосредственное отношение к вопросам социальной стабильности, и если мы ее решим, то минимизируем процесс маргинализации. Потому как человек с жильем и человек без жилья – это совершенно разные социальные единицы. Но государство не должно этим заниматься. Оно не может строить, покупать цемент и т.д., Мы видели на примере «дела Бишимбаева», к чему это приводит... Когда государство влезает в рыночную среду, оно становится монополистом. А вы знаете, что монополизм – это очень и очень плохо, – предупреждает Магбат Спанов.

При этом он не отрицает, что государство должно обеспечивать жильем социально уязвимые слои населения. А вот что касается остальных, то пора бы уже изживать привычку социального патернализма. «Квартира не может падать с неба, ее надо заработать, а государство должно создавать для этого все условия», – считает он.

Демотивация банков

Отвыкать от государственной опеки давно пора и другим участникам рынка – к примеру, тем же банкам и застройщикам. Избалованные регулярной финансовой поддержкой, они, на взгляд экспертов, перестали развиваться естественным путем, по правилам рыночной конкуренции. И если вдруг так случится (а рано или поздно это случится), что государство решит уйти с ипотечного рынка, то тот попросту рухнет, поскольку жить самостоятельной жизнью он так и не научился.

– И это проблема не только ипотеки, но и других сфер (сельского хозяйства, МСБ и т.д.), где государство помогает, субсидируя процентные ставки, – говорит финансовый аналитик Мурат Темирханов. – Наши банки не могут реализовать собственные ипотечные программы, а сидят и ждут, когда государство даст им деньги под 5-7-10 процентов. Принципиальная ошибка правительства заключается в том, что оно вмешивается в рынок, потому как у него куча денег в Нацфонде. Но никто не задумывается о том, что наступит момент, когда государству нужно будет отойти в сторону. И что тогда?

По мнению эксперта, любая государственная жилищная программа, даже самая продуманная, обречена на неэффективность, потому как заведомо ограничивает банки в собственном развитии. Ведь нерыночные (льготные) процентные ставки всегда демотивируют банковский рынок, лишают его здоровой конкуренции.

– Представим, что банки получают фонды по рыночной цене – как минимум, под 10 процентов, соответственно выдают ипотеку под 15 и выше процентов, может, кто-то под 13. Но тут появляется игрок в лице государства и говорит, что субсидирует ту часть ставки, которая превышает 7 процентов. Естественно, сразу же снижается инициатива самих банков, связанная с их собственной ипотекой... Хотя все эти жилищные программы очень помогают населению, они не создают базу для развития рынка, мешают ему самопроизводить доступное жилье. Да и чисто физически нельзя давать займы по ставке, которая ниже уровня инфляции.

Опираясь на мировой опыт, Мурат Темирханов и его коллеги предлагают более гибкий и при этом менее рискованный подход: помогать не тем, кто выдает ипотеку, а непосредственно ее получателям. На практике это будет выглядеть примерно так: человек берет заем на приобретение жилья в любом банке по рыночной процентной ставке, но 10 процентов ему будет компенсировать государство. В итоге, как говорится, и волки сыты, и овцы целы…

– Вот тогда рынок будет развиваться, – уверен он, – потому как кредиты будут выдаваться по рыночной процентной ставке, а банки избавятся от всех этих контрольных органов и бесконечных проверок…

Что же касается застройщиков, то как раз таки им льготное кредитование противопоказано. По словам Мурата Темирханова, сколько бы государство их ни поддерживало, дешевле квадратные метры в Казахстане не стали. Напротив, цены в наших новостройках продолжают расти.

– Эти деньги просто идут в доход самим застройщикам, но никак не сдерживают цены на рынке недвижимости, – констатирует аналитик. – Поэтому здесь нужны иные подходы. Если государство заинтересовано в строительстве бюджетного жилья, то пусть предоставляет дешевые земельные участки, подводит инфраструктуру и коммуникации, но только не прибегает к льготным процентным ставкам. Нет в этом смысла. Пустая трата средств…

Такого же мнения придерживается Мурат Темирханов и по поводу участия государства в строительстве жилья, пусть даже экономкласса. Как и Магбат Спанов, он считает, что из-за коррупции и безответственности чиновников такие проекты могут обойтись бюджету в копеечку.

Бездействие как решение

Много сомнений у специалистов возникает и относительно того, сможет ли население воспользоваться программой «7-20-25» (об этом мы подробно писали в прошлом номере газеты). По словам Мурата Темирханова, реальные доходы казахстанцев и, как следствие, платежеспособный спрос в стране продолжают падать, и если кому и выгодна новая «дешевая ипотека», то разве что представителям среднего класса. Однако последние сегодня составляют очень узкую прослойку людей. А для всех остальных, полагает эксперт, нужна помощь совсем другого свойства…

– Краеугольный камень всей дискуссии – это реальный уровень доходов населения, – соглашается с коллегами Павел Афанасьев, директор аналитического центра Ассоциации финансистов Казахстана. – Пока номинальные доходы наших граждан растут медленнее, чем инфляция, подобные инициативы пагубны. Мы просто рискуем увеличить долговую нагрузку на и без того беднеющее население...

Поэтому иногда лучше ничего не делать, чем делать то, что способно лишь усугубить ситуацию.

Как рассказала соучредитель и исполнительный директор некоммерческой организации «Zertteu Research Institute» Шолпан Айтенова, сегодня, например, в Норвегии, Дании, Швейцарии всего 5-10 процентов населения имеют собственное жилье, а остальные пользуются арендой. Для сравнения: в России этот показатель составляет около 80 процентов.

– Мне кажется, очень важная задача социальной политики заключается в том, чтобы перестать обнадеживать людей вот такими программами, – считает она. – Нужно менять ментальную парадигму нашего общества. Люди должны осознать, что не все могут стать владельцами жилья, что не все в силу законов рыночной экономики могут позволить себе ту же ипотеку. Ведь, по сути, программа «7-20-25» – это политическое решение, вызванное социальными проблемами, но вступающее в противоречие с экономической целесообразностью. Через несколько лет она закроется, но при этом будут огромные транзакционные издержки в виде создания и содержания очередной национальной компании и т.д.

На взгляд Шолпан Айтеновой, в сложившейся ситуации есть два возможных выхода. Первый – отказаться от надуманных программ и проектов, которые экономически нецелесообразны. А второй – перестать надеяться на государство и, наконец, понять, что жить можно и без собственного жилья...

Наверное, в этих предложениях есть рациональное зерно, но чтобы осуществить их, может потребоваться еще одна госпрограмма, которая бы, к примеру, возрождала институт квартиросъемщиков (когда квартиры гражданам будут сдавать в домах государственного жилого фонда), либо законодательное регулирование рынка арендного жилья. А ведь это еще один замкнутый круг…

Автор: Сауле Исабаева