СРЕДА, 23 МАЯ 2018 ГОДА
25-06-2010, 09:02

Жилье мое: желания и возможности

KZ RUS ENG

Что происходит на рынке недвижимости?

 Во всех регионах Казахстана рынок недвижимости переживает примерно одинаковое состояние. Общая тенденция такова, что снижение цен на жилье произошло одновременно со снижением покупательной способности населения. В период подъема отечественной экономики, а именно этим "свыше" объясняли рост цен на недвижимость, казахстанцы имели больше возможностей приобрести крышу над головой.  Сегодня желание сохранилось, а возможности резко уменьшились. Предлагаем вашему вниманию обзор текущей ситуации на рынке недвижимости  в самых крупных городах страны - Астане, Алматы, Караганде и Шымкенте.

 

Здравствуй, столица и адекватные цены

Цены на столичную недвижимость падать не будут, уверен депутат парламента Аманжан Жамалов. По мнению мажилисмена, в настоящее время ее стоимость является адекватной, и ждать еще более привлекательных цен нет смысла: 

- Обвала цен, как мы видим, не случилось. Думаю, сейчас есть все основания утверждать, что ниже того уровня, который сегодня существует, цены не упадут. Разница в цене за квадратный метр жилья в Алматы и Астане в зависимости от района и качества недвижимости составляет 110-130 тысяч тенге. Это реальная стоимость. Если говорить о рынке бизнес-жилья, рассчитанного на богатых людей, то он будет по-прежнему востребованным. В кризис, как ни парадоксально,  у нас богатых не убавилось, а, наоборот, прибавилось. Говорить о снижении цен на недвижимость в бизнес-секторе не стоит. Это было временное затишье, связанное с введением закона о финансовом мониторинге. Но потребность в такой недвижимости есть и будет. И недвижимость есть. Что же касается цен на жилье эконом-класса, то, думаю, оно дешевле не станет, потому что более низкая цена может быть гибельной для строительного сектора и экономики в целом.

Покупательная способность, на мой взгляд, медленно, но верно восстанавливается. Сейчас много различных факторов, которые на нее влияют. Я не говорю о беднейших слоях населения страны, но те, кто может и хотел бы приобрести недвижимость, делают это и сейчас.

Сегодня потихоньку оживляется финансовый рынок, восстанавливается доступность ипотечного кредитования, банки оправились после шока и уже с большим доверием стали работать с населением, поскольку  понимают, что деньги должны "крутиться". И  приобретение недвижимости стало более осмысленным, вдумчивым. Как говорится, обжегшись на молоке - дуют на воду. И еще лет пять мы будем наблюдать этот негативный синдром 2008-2009 годов. Тем не менее, учитывая, что периодичность повышения и понижения цен в жилищном секторе составляет около 13 лет, в 2012-2013 годах можно ждать роста цен. В расчет надо брать и то, что нефть в стране есть, и цена на нее, по прогнозам, также будет расти. Следовательно, появятся деньги, которые будут "давить" на рынок недвижимости. А никаких лучших вложений, чем в недвижимость, люди не придумали. Поэтому спрос будет всегда.

Арендное жилье, безусловно, имеет свои перспективы, но над ценой надо думать… Здесь надо учитывать менталитет нашего населения: у нас стремятся к стабильности, а стабильность, прежде всего, предполагает собственное жилье. Поэтому рынок арендного жилья такого массового распространения как, например, в Европе, не получит. Там никто и не представляет, что надо в обязательном порядке покупать жилье, люди годами спокойно живут и снимают квартиры или дома.

Если говорить о коммерческой недвижимости, то здесь есть определенные нюансы: сейчас мы наблюдаем избыток коммерческих площадей, причем предложений гораздо больше, чем спроса. Тем не менее, резкого снижения стоимости не произойдет, потому что владельцы коммерческой недвижимости - люди не бедные. В свое время это были их капиталовложения, и, сами понимаете, им невыгодно "сбрасывать" ее задешево. Сейчас рынок замер в выжидательной позиции. Но с ростом экономики вырастет и спрос на подобного рода недвижимость: офисы, гостиницы, торговые центры… Учитывая, что в ближайшие годы такого размаха строительства, как раньше, уже не будет, этот сегмент рынка недвижимости найдет своего потребителя. Земли-то больше не становится, а самое дорогое при строительстве - земельные участки. Да, город растет, но ограниченно! Посмотрите в Алматы: где там строить уже? В Астане такая же картина. Конечно, здесь степи, и, казалось бы, строй, сколько хочешь, но есть ограничения коммуникаций, что проблематично для ведения любого бизнеса. Возможности их подведения существуют пока лишь в пределах города. Поэтому коммерческая недвижимость, к которой подведены коммуникации, всегда будет в цене. 

 

Здравствуй, Медео. Цены не тянутся в небо, но "кусаются"

Докризисный "мыльный пузырь" на рынке недвижимости южной столицы не лопнул вопреки законам физики. Слегка сдулся. Сегодня цены на жилье в Алматы, конечно, ниже, чем в "пиковом" 2007 году. Но и того обвала, который прогнозировали некоторые специалисты и желали потенциальные покупатели, не произошло. Общепризнано, что ценовое дно было достигнуто летом 2009 года.  И это "дно" оказалось не таким уж глубоким, как хотелось рядовому алматинцу. Нынешние цены на вторичное жилье сопоставимы с уровнем конца 2005-го - начала 2006-го. Более всего они снизились на обычные квартиры в малопрестижных спальных районах. Цены на улучшенные квартиры в респектабельных районах типа "золотого квадрата" тоже несколько упали, но по-прежнему "кусаются". 

Соответственно падение коснулось и элитного жилья. Например, три года назад квадратный метр 3-комнатной квартиры (общей площадью 150 квадратных  метров в черновой отделке) в ЖК "Жастар" на Муканова - Шевченко оценивался в 3000 долларов. Сегодня такая же квартира, но уже с ремонтом, выставляется по цене 1 800 долларов за квадратный метр.

В общей сложности по сравнению с 2007 годом цены на алматинскую недвижимость снизились на 25-30%. В сегменте арендного жилья произошло снижение примерно на 15%.  

Аналитический отдел портала kn.kz еще в феврале этого года отмечал ценовую стагнацию в динамике средних ценовых показателей на офисные и торговые площади. Это было связано с удешевлением "дешевых" площадей и появлением новых "дорогих" площадей в верхнем сегменте рынка коммерческой недвижимости. В дальнесрочной перспективе аналитики портала прогнозируют тенденцию к снижению средних цен во всех сегментах коммерческой недвижимости.

Покупательная способность на вторичном рынке, по оценке маклеров, упала гораздо ниже цен - примерно на 40%. Одним словом, покупательная способность среднестатистического желающего описывается как  "никакая". Возможности приобретения недвижимости резко упали у так называемого рабочего класса. Доступ к ипотечному кредитованию, который представители этой категории получили на заре ценового подъема, сегодня сильно ограничен в результате снижения доходов и повысившихся  требований банков второго уровня к заемщикам. В частности, об ужесточении требований свидетельствует размер первоначального взноса - он повысился фактически до 50% от стоимости приобретаемого жилья, а процентные ставки возросли до 17,5% годовых. Сегодня с точки зрения возможности приобрести недвижимость коренные жители Алматы уступают внешним мигрантам, например, оралманам из Китая. Сейчас квартиры и дома покупают те, кто в состоянии выложить полную сумму сразу. В основном сделки купли-продажи проходят за наличный расчет.

Хотя покупательная способность алматинцев значительно снизилась, дефицит жилья по-прежнему актуален. Сегодня на продажу выставляется намного меньше жилых объектов, нежели несколько лет назад. Вопреки некоторым прогнозам, люди, имеющие в собственности по несколько квартир, не продают их по бросовым ценам, предпочитая сдавать "излишек" в аренду. Банки второго уровня тоже не стали в массовом порядке сбрасывать на рынок залоговое жилье. Лакомые кусочки распределяются внутри  банков, между банковскими работниками, причем не низшего звена. До аукционов недвижимость по выгодной  цене не доходит. Сегодня на аукционы выставляются, главным образом, квартиры с отрицательной историей. В них проживают не выселенные должники, и покупатель вынужден самостоятельно отсуживать у них жилье. Так что дешевых, ниже рыночной стоимости квартир на рынке алматинской недвижимости в продаже не наблюдается. Напротив, можно заметить некоторый рост цен.

Поскольку недвижимость всегда была и остается основным средством инвестирования, работники этой сферы считают оправданным прогноз роста цен в 2010 году на 10-15%. Однако резкого скачка в 2011-м, а такой прогноз тоже существует, те же алматинские маклеры не ожидают. По их мнению, рынок будет пребывать в нынешнем состоянии, по крайней мере, ближайшие лет пять.

 

Здравствуй, земля, где шахтерская душа и альтернативные сделки

Руководитель отдела анализа и исследований ТОО "Экспертиза собственности" Анна Шацкая поведала, что в настоящее время средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Караганды составляет 676 долларов США за квадратный метр. По сравнению с "докризисным пиком" (июль 2007 года) в среднем цены снизились на 36%. Снижение цен в "дешевом" сегменте достигало 60%, в "дорогом" составило 20-25%. (Для расчета средних цен по сегментам принимается 20% самых дорогих и самых дешевых квартир за квадратный метр). На сегодня средняя цена предложения на квартиры в новостройках составляет 1222 доллара за квадратный метр - по сравнению с докризисным периодом она упала на 25%.

Рынок аренды в Караганде пострадал от кризиса меньше всего. В сегменте арендного жилья колебание ставок носило скорее сезонный характер, а некоторое снижение цен  наблюдалось лишь в сегменте "дорогих", как правило, многокомнатных квартир. Спрос на жилье эконом-класса сохранился благодаря оттоку покупателей из сегмента ипотеки. В период кризиса повышенным спросом стало пользоваться "дешевое" жилье в таких районах, как Майкудук, Пришахтинск, где арендная плата составляет 15- 20 тысяч тенге в месяц. То же самое происходило и на рынке офисной недвижимости. Средняя ставка здесь не претерпела серьезных изменений. Снижение носило больше скрытый характер, который выражался в различных скидках и льготах арендаторам. Арендные ставки в офисах с первоклассным расположением в центре города остались без изменения - в среднем 2000-2500 тенге за квадратный метр в месяц.

По мнению аналитика, основной нынешней тенденцией на рынке недвижимости Казахстана в целом и Караганды в частности (с осени 2009 года) является  стабилизация цен. В некоторых городах, таких, как  Алматы, Уральск, Атырау, Актау, начиная с этого же периода, отмечается даже рост. Наряду с этим на рынке наблюдается активизация отложенного спроса, хотя объемы сделок остаются в разы ниже докризисных. Основная часть сделок совершается стратегическими покупателями, которые приобретают недвижимость для личного проживания, а не инвесторами и спекулянтами. Как отметила Анна Шацкая, весьма распространены так называемые "альтернативные" сделки. При этом стабильный рынок создает хорошие условия для продажи недвижимости с целью улучшения жилищных условий (например, продажа двухкомнатной квартиры затем, чтобы  приобрести трехкомнатную, и т.д.) обмена, размена.

Наиболее точными оказались прогнозы финансистов и банкиров, знающих состояние дел в финансовом секторе и экономике и адекватно оценивающих влияние факторов на рынок недвижимости. Еще до начала кризиса прозвучал прогноз о  снижении цен на недвижимость не менее чем на 30%. Как мы видим, для Караганды этот прогноз оправдался. Если говорить о посредниках, то прогнозы многих из них изначально были чрезмерно оптимистичными, но безосновательными. Основной целью таких прогнозов были попытки "стимулировать продажи" и удержать клиентов. От госструктур каких-либо обоснованных прогнозов не прозвучало.

 

Южная точка. Большой спрос за небольшие деньги

Сегодня на шымкентском рынке недвижимости, безусловно, существует хороший спрос. Но за сравнительно небольшие деньги. Предложений гораздо больше. Вот эта "вилочка" в 5-10 тысяч долларов и не дает развернуться ни покупателям, ни продавцам. В целом,  объемы продаж по сравнению с докризисным периодом уменьшились в три-четыре раза. Причем цены, указанные в газетных объявлениях, не являются ориентиром - это желаемое, которое продавцы выдают за действительное. Реальные цены иные, объясняет эксперт-аналитик Наталья Таранова.

- В не столь отдаленные времена банки выдавали кредиты направо и налево, особо не утруждая себя гарантированными процедурами. Легко полученные ипотечные кредиты рождали хороший спрос, поэтому недвижимость дорожала. Но с августа 2007 года многие банки перестали выдавать кредиты под "честное слово" - кончились незаработанные деньги. Продавцы надеялись на былые цены, а покупатели уже не могли приобретать квартиры. По сравнению с докризисными цены на вторичное жилье (имеются в виду большие объекты стоимостью более ста тысяч долларов) снизились в три раза. На вторичном рынке самые востребованные 1-2-комнатные квартиры подешевели в два раза - с 40 до 20 тысяч долларов.  Однако если сравнивать с прошлым годом, в нынешнем цены на однокомнатные квартиры даже несколько поднялись -  на 2-3 тысячи долларов. То, что совсем недавно стоило 14 тысяч, сейчас оценивается минимум в 16 тысяч. Двухкомнатные 103-105 серий в прошлом году уходили за 23-24 тысячи, а сегодня за 26 тысяч и выше. Причем, за 26  тысяч сложно найти. Это данные по реальным продажам.

На большие по площади, многокомнатные квартиры спроса нет. Покупатель, равно как и продавец, ориентируется на количество имеющихся денег. Среднестатистический житель Шымкента довольно охотно возьмет жилье и в достаточно отдаленном от центра микрорайоне, потому как с транспортом особых проблем нет, да и дома там поновее. Тем не менее, желающие инвестировать в недвижимость ищут объект в центре города, чтобы квартира "работала". К слову, сегодня наметилась тенденция, когда шымкентцы сдают свои личные квартиры посуточно и по часам. Две-три семьи объединяются и живут под одной крышей, а освободившиеся сдают в аренду, таким образом зарабатывая на жизнь. Раньше такое наблюдалось только в 8-м микрорайоне, сегодня к нему присоединились еще несколько.

Частные кирпичные домостроения шымкентцы готовы покупать в пределах 60 тысяч долларов, но продавцы не уступают, настаивая на  80 тысячах. Типовые 4-5-комнатные саманные постройки приобретаются людьми со скромными доходами. В зависимости от комфортности жилья они готовы выложить от 25 до 35 тысяч долларов. Дороже не берут.

Реализуется в Шымкенте и первичное жилье. Так, в микрорайоне "Нурсат" квартиры выделяют по госпрограмме - их получает определенная категория людей, в основном, бюджетники, которые могут собрать все необходимые документы.

Кстати, о  "Нурсате". К словам эксперта можно добавить, что там действительно строятся новые дома с квартирами улучшенной планировки, удобные, красивые. С другой стороны, специалисты считают: то, что строится за 350 долларов за квадратный  метр,  не может претендовать на качество. Ведь компании, выигравшие тендеры на строительство жилья по госпрограмме, непременно должны уложиться в определенную сумму. Цена не меняется уже несколько лет, а стройматериалы меж тем дорожают. Потому  новоселам нередко приходится самим достраивать недостроенное строителями или же исправлять их брак. Вызывает определенные подозрения и месторасположение этого района, где, как говорят знающие люди, могут быть проблемы с подпочвенными водами. К слову, в советские времена легендарно известный первый секретарь обкома партии А.Аскаров, построивший в этом радиусе зону отдыха, собирался как раз-таки на месте нынешнего "Нурсата" создать искусственное море. Видимо, неслучайно дома здесь частенько просто-напросто мокнут.

Безусловно, в самом южном областном центре страны предлагается и очень дорогая недвижимость. Однако позволить себе купить ее могут лишь единицы. Ведь в Южном Казахстане проживает население с самыми низкими в стране доходами, и это печальное первенство регион удерживает уже несколько лет подряд.

Минувший ипотечный бум охватил и жителей ЮКО. Покупателей было не остановить. Люди бесстрашно брали кредиты и приобретали квартиры. Сегодня остается большим процент невозврата кредитов, а залоговые квартиры выставляются на торги.

Страницу подготовили: Людмила Пискорская (Астана), Асель Жетписбаева (Караганда), Рамзия Юнусова (Шымкент), Вероника Лим (Алматы).

Комментарии

Нет комментариев

Комментарии к данной статье отсутствуют. Напишите первым!

Оставить мнение