ПЯТНИЦА, 20 СЕНТЯБРЯ 2019 ГОДА
6803 17-08-2018, 13:00

Рынок абсурда. Сфера недвижимости: патовая ситуация


Не успел казахстанский рынок недвижимости оправиться от предыдущих девальвационных шоков, как случился новый удар. И хотя чиновники утверждают, что дедолларизация в стране уже почти победила привычку считать все в иностранной валюте, события последних дней снова загнали участников рынка в тупик. О том, есть ли из него выход, мы беседуем с экспертом по недвижимости, партнером юридической компании «LZ & Partners Group» Ириной Архиповой.

Рынок абсурда. Сфера недвижимости: патовая ситуация

– Ирина, успел ли отечественный рынок недвижимости за это время выработать хоть какой-то иммунитет к колебаниям курса тенге?

– Девальвация, случившаяся в августе 2015-го, стала хоть и ожидаемым, но очень тяжелым потрясением для всех нас. Сегодня, спустя три года, мы вынуждены констатировать, что самые худшие опасения по поводу развития событий на рынке оказались в реальности мечтами оптимистов.

Ведь если бы произошел обвал цен на рынке по сценарию конца 1990-х – начала 2000-х, то сейчас мы бы уже находились на стадии восстановления. Однако девальвация-2015 уже имела свою предысторию – строительный бум, ценовые пузыри и спекуляции, огромные размеры кредитов, завышенная ликвидность объектов... В силу этих и многих других обстоятельств рынок пошел по другому пути – впал в ступор.

Для всех игроков это стало большим ударом. Владельцы объектов оказались неспособны ни морально, ни финансово отдавать свою недвижимость за «бесценок». Поэтому на рынке сложилась патовая ситуация: продавцы выставляют на продажу объекты по ценам строительного бума и соразмерно своим объемам вложений, а покупатели не намерены и не готовы даже рассматривать подобные предложения. Каждый виток ослабления тенге только усугубляет эту ситуацию. Иммунитет не выработался.

– Некоторые эксперты утверждают, что в сознании казахстанцев произошла «ментальная дедолларизация», то есть люди начали вести ценообразование именно в тенге. Вы с этим согласны?

– На рынке недвижимости цены объявляются в национальной валюте, но корректируются с учетом курсовых колебаний. В тех же договорах аренды тенге закрепился достаточно прочно, но арендодатели оставляют себе другие лазейки для того, чтобы реагировать на колебания курса, потому как нести серьезные и долгосрочные потери никто, естественно, не хочет. А вот что касается стоимости объектов недвижимости, то она только в долларах. Хотя в рекламе цены объявляются в тенге, тем не менее они строго корректируются с учетом изменений курса. Поэтому говорить о «ментальной дедолларизации» владельцев недвижимости и покупателей пока преждевременно. Тем более на фоне ухудшения экономического благосостояния населения.

– А в каком сейчас состоянии рынок недвижимости – есть признаки жизни?

– У нас сложился рынок абсурда, на котором общеустановленные рыночные и экономические законы не работают и не признаются местными игроками. По идее, падение покупательской способности при кризисе должно приводить к снижению цен. То есть если товар не продается, то цена на него автоматически идет вниз. Но это не наш случай.

Основа для нормального рыночного процесса – баланс спроса и предложения. На нашем рынке ценовые предложения сложились 5-10 лет назад и абсолютно не соответствуют существующему на настоящий момент покупательскому спросу. Такой рынок нежизнеспособен.

– Какие у вас прогнозы относительно его будущего?

– Неадекватными ценовыми запросами собственников вторичного жилья спешат воспользоваться застройщики. Как и чем они будут привлекать покупателей в свои новостройки – покажет время. На их стороне, конечно же, рекламные и маркетинговые программы, а также возможность искусственного регулирования цен в период от рытья котлована до сдачи объекта и его продажи. Как правило, реальную стоимость своего приобретения покупатель первичного жилья узнает только тогда, когда сам попытается продать квартиру.

Думаю, застройщикам придется снижать себестоимость строительства, а это неминуемо отразится на качестве нового жилья...

Если говорить в целом, то объективные процессы приведут к тому, что продавцы разделятся на реально продающих и выжидающих. Причем первых будет намного меньше. Те же, кто готов ждать «старых цен», столкнутся с такими проблемами, как нерентабельность и убыточность объектов, состояние которых «морально устареет» и потребует новых капитальных вложений. Думаю, эти обстоятельства ухудшат и без того тяжелое положение владельцев. Многие объекты вообще стоят в черновой отделке уже много лет. Можете себе представить, как это отражается на их состоянии?!

В целом позитивные сдвиги на рынке недвижимости произойдут тогда, когда у страны появятся перспективы для экономического роста.

Павел Афанасьев, директор аналитического центра Ассоциации финансистов Казахстана: «Реальный платежеспособный спрос остается ограниченным»

Рынок абсурда. Сфера недвижимости: патовая ситуация

– Я не согласен с тем, что в Казахстане произошла «ментальная» дедолларизация. Обратите внимание: стоит волатильности на валютном рынке повыситься, как тут же в обществе появляются тысячи мнений касательно того, сколько должен стоить доллар США. Причем в таких случаях большинство все-таки придерживается пессимистичных прогнозов в силу ряда фундаментальных и психологических причин.

Говоря «ментальная дедолларизация», я имею в виду не только цены на автомобили и недвижимость, которые в административном порядке были переведены в национальную валюту. Это, безусловно, правильное решение. Но вы попробуйте отучить человека пересчитывать все в долларах, особенно когда речь идет о реальном уровне доходов.

Нужно понимать, что все деньги в принципе обесцениваются из-за необеспеченной эмис-

сии. Доллар США сам по себе, кстати, не является исключением, если вспомнить Бреттон Вудс и существовавшую твердую привязку к валютам стран – торговых партнеров США и золоту с последующей отменой золотого стандарта.

Выполняет ли наш плавающий курс функцию балансировки экспорта/импорта, бюджета? Да, выполняет. Как раз эту балансировку мы сейчас и наблюдаем. В этом отношении Казахстан, хоть и не без искажений, следует принципам рыночной экономики.

На рынок недвижимости нужно смотреть не только с точки зрения ситуации с валютным курсом, т.е. изолированно, а обращать внимание на реальный спрос на недвижимость, объемы первичного и вторичного рынков. На мой взгляд, реальный платежеспособный спрос остается достаточно ограниченным, поэтому роль госпрограмм и нерыночной ипотеки в таких условиях выходят на первый план. Это можно увидеть по растущей в последние годы доле ЖССБ в общей ипотеке.

В отношении рынка недвижимости прогнозы давать не решаюсь, но есть ощущение, что своего дна он еще не достиг.

 

Комментарии