СРЕДА, 15 АВГУСТА 2018 ГОДА
1276 9-02-2018, 12:18

Эксперты: рынку недвижимости не хватает здравого смысла

2017-й год для казахстанского рынка недвижимости был более-менее стабильным. Таким же, по прогнозам экспертов, будет, 2018-й год, если, конечно, не произойдут непредвиденные события. К таким выводам пришли участники открытой общественной дискуссии, посвященной трендам в сфере жилой недвижимости в крупных городах страны, которую в минувшую среду организовал интернет-журнал Vласть.

Под непредвиденными событиями эксперты подразумевают в том числе девальвацию тенге, непрекращающиеся слухи о которой все это время мешали активизации рынка. Впрочем, пока неясно, как он вообще поведет себя в случае очередного ослабления нацвалюты: если одни считают, что это его окончательно сломает, то другие полагают, что переход на тенговые цены успел выработать у участников рынка определенный иммунитет. Прошлый год, кстати, был примечателен как раз тем, что все больше казахстанцев во время сделок отказывались от доллара. Правда, чтобы закрепить этот эффект, потребуется еще немало времени.

Но если продавцов и покупателей недвижимости еще посещают смутные сомнения по данному вопросу, то застройщики, похоже, решили его для себя четко. Как заверил генеральный директор BI Almaty Айдос Мукатаев, если девальвация тенге и произойдет, то она не повлияет на стоимость квартир в строящихся жилых комплексах компании… Ну, разве что незначительно.

До 2015 года все финансовые модели и расчеты внутри нашей компании были валютными, даже банки с нами работали только в валюте. То есть любой «чих» – изменения цен на нефть, движения на мировых рынках и т.д. – отражались на стоимости квадратных метров. Когда мы поняли, что дальше так дело не пойдет, то не стали повышать цены в тенге, а просто отвязались от доллара. Теперь абсолютно все финансовые модели мы ведем в тенге. И это нам очень помогло. Даже если завтра курс доллара подскочит, условно говоря, до 400 (надеюсь, такого не произойдет), то наши квартиры не подорожают в соответствии этому коэффициенту. Может, чуть-чуть со временем, за счет того, что на 40 процентов наша составляющая все-таки валютная – это те же теплопункты, лифты, оборудование и т.д. Тем не менее, прямой зависимости не будет, – заявил глава BI Almaty.

Кризисы еще много чему научили застрой­щиков. К примеру, в BI, как утверждает Айдос Мукатаев, не начинают возводить вторую оче­ редь жилья, пока первую не распродадут на 70 процентов. Или если определенная плани­ровка не находит спроса у покупателей, то ее уже никогда не берут в раз­работку. А еще в компа­нии за каждым объектом прикреплена отдельная команда, и только она несет ответственность, если проект окажется убыточным.

К слову, именно неу­дачные постройки стали чуть ли не главной темой дискуссии. Как расска­зал заместитель дирек­тора филиала ЖССБ в г. Алматы Диас Рахым­хан, в банк частенько обращаются застрой­щики, которые не могут реализовать свое жилье. И у всех одна проблема – они строили его исходя из своих финансовых интересов, игнорируя при этом запросы по­тенциальных покупате­лей. А потому нередки случаи, когда, к примеру, объекты находятся в Наурызбайском районе Алматы, а продаются по ценам уровня Бостан­дыкского или Алмалин­ского районов... То есть без четкого портрета целевого клиента мар­кетинговая активность строительных компаний сводится к весьма низ­ким показателям.

Эксперты: рынку недвижимости не хватает здравого смысла

 

– Кризис научил за­стройщиков тому, что прежде чем разрабаты­вать проект, нужно де­сять раз посоветоваться, пересмотреть наиболее востребованные плани­ровки, рассчитать се­бестоимость с учетом района, покупательской способности и т.д. Еще лет пять назад к нам при­ходили некоторые за­стройщики, жаловались, мол, не могут ничего продать. Потом выясня­лось, что они понастро­или квартиры по 140 квадратных метров, либо с трапециевидными или круглыми комнатами...

В таких случаях хочется задать вопрос архитек­торам: а вы сами себя здесь видите? Конечно, сейчас таких проектов становится все меньше. Поэтому нереализован­ной недвижимости в новостройках будет уже не так много, как рань­ше, – считает вице-пре­зидент Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана Нина Лукь­яненко. Здравый смысл и ре­альная оценка ситуации, впрочем, не помешали бы в нынешней ситуа­ции и многим продавцам вторичного жилья. Ведь установленные ими за­облачные цены, порой, сдерживают рынок не­движимости в немень­шей степени, чем не­ оправданные амбиции застройщиков.

Мы каждый раз пытаемся объяснить та­ ким продавцам: да, ваша квартира супер, в ней замечательный ремонт, мебель и т.д., но если в этом же районе, в анало­гичных домах продается 7-10 квартир по цене зна­чительно ниже, то ваша никогда не продастся, какой бы золотой она ни была. Ведь, как правило, они стартуют исходя из своих соображений: за столько-то долла­ров купили, столько-то вложили в ремонт, и теперь нельзя эти деньги потерять. Еще есть такой аргумент: а что я на эту сумму куплю?.. Тогда как покупатели просят нас: предложите любую квартиру, пусть «убитую», но только по адекватной цене... То есть нужно здраво смо­треть на рынок, где цены формируются совсем по иным факторам, – гово­рит Нина Лукьяненко.

По ее словам, в це­лом цены на вторичном рынке недвижимости остановились, и в 2018 году будут держаться на этом уровне. То есть ни падения, ни снижения стоимости жилья тео­ретически происходить не должно. В цене по­теряют лишь те объекты, которые были сильно переоценены.

И еще один интерес­ный тренд – все большее количество сделок пере­мещается в новое жилье, и от этого постепенно меняется в целом струк­тура рынка. Хотя, как утверждают эксперты, любая недвижимость в Казахстане, пусть даже самая старая, сейчас вос­требована. Как говорит­ся, на любой объект есть свой клиент.

Что касается поку­пательской способно­сти населения, то, по мнению экспертов, она хоть и медленно, но зато верно улучшается. Экс­перты даже назвали про­шлый год весьма удач­ным в этом плане.

По их мнению, этому, прежде всего, способствовали новые расширенные продукты ЖССБ, кото­рые позволили казах­станцам приобретать ипотеку без предвари­тельных накоплений и на более выгодных условиях. Некоторый вклад в оживление рынка так­же внесла жилищная программа « Нурлы жер», которая помога­ет гражданам приоб­ретать жилье под ща­дящие проценты.

Хотя, если разобраться, весь ее смысл заключается в том, чтобы поддержать строительную отрасль, а не заемщиков. Как пра­вило, для основной мас­сы простых казахстан­цев «удешевленный» до 10 процентов кредит все равно непосилен, а первоначальный взнос в 30 процентов и вовсе из рода фантастики. Но, как ни крути, свои зада­чи, пусть и не в полную силу, но эта программа выполняет, помогая за­стройщику реализовать свое имущество, покупа­телю – приобрести новое жилье по сниженной процентной ставке, а рынку – давая толчок к развитию.

В последнее время заметно зашевелились и сами застройщики. Одни продают кварти­ры по сниженной цене, другие предлагают бес­процентную и процент­ную рассрочку, третьи запускают аренду с по­следущим выкупом, четвертые активно ищут покупателей в соцсетях. Дополнительно они за­пускают всевозможные конкурсы, акции, рас­продажи, бонусы, по­дарки. Короче говоря, борьба за клиентов про­должается, а это значит, что вскоре мы можем стать свидетелями еще большей щедрости от застройщиков, а быть может и от самого госу­дарства…

 

Автор: Сауле Исабаева

Комментарии

Нет комментариев

Комментарии к данной статье отсутствуют. Напишите первым!

Оставить мнение